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不動産投資の税金について

投資を行うことによって税金が安くなるといったことは不思議に思われるかもしれませんが、答えはYESです。不動産投資の特徴の1つとして、挙げられるのが「節税効果」です。不動産投資を行った場合の節税効果についてお伝えして行きたいと思います。なお、不動産投資を行うことにより節税できるのは、所得税、住民税、相続税です。まず、所得税と住民税の節税効果についてお話していきましょう。

不動産投資で得られる収入は不動産所得として、毎月もらうお給料や年に数回支払われるボーナス（給与所得）とは別に申告します。この時、不動産所得の必要経費として減価償却費を計上することができます。これは、実際の支出を伴わない必要経費となっていますので、実際の現金収益と税金計算上の収益はこの減価償却費の分だけ差額が生じることになります。つまり、手元に残る資金が多くなるのです。そして、もし不動産所得が赤字になった場合、その赤字は給与所得と相殺（損益通算）することができますので、結果として支払う所得税および住民税が少なくなります。 次に、相続税です。相続税とは、親族などが死亡したことにより財産を承継した場合や、遺言により財産を譲り受けた場合に課税される税金です。ただ、一生のうち、相続税を支払うといったことはほとんどないかもしれませんが、その分、相続税を支払うとなった場合、所得税や住民税と比べ支払う税額のケタが違ってきます。したがって、相続税に関する節税効果は非常にありがたいものとなります。では、なぜ、不動産投資を行うことにより相続税の節税効果があるかといえば、相続税を計算する際に相続財産を試算したものを相続税評価額と言いますが、一般的な評価とは違う計算方法により行います。そして、投資用に用いられている土地および建物は現金もしくは更地よりも低く計算するため、相続税の軽減効果があるのです。

不動産投資を行うことによる相続税の節税効果

1. 土地の評価 ・ 一般の路線価（相続税評価額）は公示価格の80%程度とされています。 400万円×80%＝320万円・・・・（1） さらに、その敷地を賃貸用途に使用している場合、「貸家建付地」とされ、 （1）の評価額から、さらに一定割合が控除されます。 控除割合＝ 1−借地権割合【30〜90%・土地により異なる】×借家権割合 【30もしくは40%・土地により異なる】×賃貸割合【賃貸されている場合】 ・ 仮に借地権割合が70%の地区で借家権割合が30%、賃貸割合100%の場合 320万円×（1−0.7×0.3×1）＝252.8万円・・・（2） ・ さらに、一定の要件を満たした場合、「小規模宅地等の減額特例」として評価額が50%減額されます。 252.8万円×50%＝126.4万円・・・（3） 2. 建物の評価 ・ 自己居住用の場合、固定資産税評価額が評価額となりますが、賃貸用途に使用している場合、「借家」として一定割合が控除されます。なお、相続時の建物の評価額は市町村が定める「固定資産税評価額」と同じです。 控除割合＝ 1−借家権割合【30もしくは40%】 ・ 仮に建物の固定資産税評価額が1,200万円で借家権割合が30%の場合 1,200万円×（1-0.3）＝840万円・・・（4） ☆合計不動産相続税評価額・・・966.4万円（（3）と（4）の合計額） ☆投資前の相続税評価額・・・2,000万円（現金で保有している場合の評価額） 不動産投資を行うことにより、相続税評価額が1033.6万円少なくなりました。