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不動産用語集【た】

●耐用年数

設備等の寿命のこと。物理的な寿命だけでなく生活スタイルの変化に対応できて、維持管理コストが過大にならない範囲で収まるまでの年数をいう。

●建付地

宅地の態様の一つであり、更地とは異なり、 「宅地のうえに建物等が存在し、その所有者は宅地の所有者と同一人であり、かつ、その宅地の使用収益を制約する権利が付着していない宅地」をいいます。 つまり、「自用の建物等の敷地」のことです。（自用とは自分で利用することをいいます。）鑑定評価では、建物の種類等、宅地の使用状況には関係なく、 その宅地が最有効使用の状況にあるものとして判断します。 これに対し「貸家建付地」は所有者は同一人であっても、「使用収益を制約する権利が付着している宅地」をいいます。 制約される権利が付いている分、相続評価は低くなり、これがアパート・マンシヨン経営のメリットになります。

●団体信用生命保険

住宅ローンを借りた人が、万一死亡したり、高度障害になったりした際に、一切の住宅ローン債務が弁済される保険のこと。残された家族に一切負担はなくなる。民間の住宅ローンでは、この保険に加入することが融資の条件となっている場合が多い。

●地上権

借地権の種類のひとつ。地代を支払う義務はあるが、地主に断ることなく自由に売買したり、また貸しや建て替えが可能。地上権を設定すると地主に登記を請求することができるので、抵当権を設定して地上権を担保に融資を受けることもできる。借地人の力が強く、所有権に近い。民法では地上権を「他人の土地に於て工作物または竹木を所有するためその土地を使用する権利」と規定しており、所有権と同じ「物権」に分類している。

●地目/宅地

不動産登記法により定められた、土地の現況と利用状況による区分。土地の用途により、宅地、田、畑、山林など21種類に区分されている。地目によっては権利の移転に制限がある場合もある。

●長期譲渡

不動産を売却の際に、売却した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合を長期譲渡、5年以下の場合は短期譲渡となる。譲渡所得を計算する際に、短期譲渡と長期譲渡で適応税率が異なる。

●賃借権

土地および建物の賃貸借契約を締結して、有償で利用する権利のこと。譲渡や転貸する際には所有者の承諾が必要となり、手数料が発生する場合もある。

●賃貸管理会社

賃借人との折衝や家賃の出納などの賃貸経営に関する業務を家主から受託する賃貸不動産管理業を主に行っている管理会社のこと。

●賃料精算金

決済（引渡）時に、当月分の賃料を、日割りで精算する金額のこと。

●抵当権

不動産を担保に貸した金銭を返してもらえなくなった場合などに備えて、債権者がほかの債権者に優先して弁済を受けられるようにする権利。第3者に対抗するためには登記を要する。

●手付け金

特に規定していない場合は「解約手付」を意味する。解約手付とは、売主、買主がお互いに、簡単に契約が解除できるようにするためのもの。契約後でも、相手が契約に向けて具体的な手続き等をはじめていなければ、買主は手付金を放棄することで解約ができ、売主は手付金の倍額を払うことで解約することができる。不動産業者（宅地建物取引業者）が売主である取引の場合、金額は、売買金額の20％以下と定められている。

●DCF法

不動産の鑑定評価方式のひとつ。DCFはDiscount Cash Flowの略。不動産の鑑定評価には、原価方式、比較方式、収益方式の3方式がある。原価方式は、その不動産を再度調達する際にかかる原価（建築・造成などの費用）に着目して算出。比較方式は、取引事例や賃貸借の事例に着目して算出。そして収益方式は、不動産が今後生み出す収益に着目して、不動産の価格や賃料を求める。DCF法は、この収益方式のひとつ。収益価格を求める収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2つの方式がある。「直接還元法」は、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方式。「DCF法」は、不動産の将来の稼働収入（家賃や売却益など）を現在価値へと換算し、その合計額を資産価格とする方式。期間毎の収益を元に詳細な計算を行うため、特に不動産投資信託では、DCF法で鑑定評価を行うのが原則とされている。

●デューデリジェンス

不動産取引にあたって、事前に物件について詳細に調査すること。英語の「Due（当然の）」とDiligence（勤勉、努力）を組み合わせた言葉。不動産投資物件では、その不動産の市場価値や想定されるリスクの調査を指す。次の3つの側面からリスク調査を行うことが一般的。（1）法的リスク権利関係、訴訟の有無などの調査。（2）物理的リスク地質、地盤、土壌、地下水の汚染、建築物や設備の状況、地震のリスクや建物の耐震性、修繕や更新費用などの算出。周辺環境などの調査。（3）経済的リスクマーケットにおける競争力、投資採算性のなどの調査。

●登記

土地や建物について、所在や面積などの物理的状況と、所有者や担保権の有無などの権利関係を、法務局（登記所）が管理する登記簿に記載、一般に公開することで、安全で円滑な不動産取引を図るための制度。

●登記事項証明書

登記事項を記した証明書、登記簿謄本と同等の効力を有する書面。コンピュータ化された法務局では登記簿謄本の代わりに登記事項証明書が交付される。

●登録免許税

所有権を登記する時などにかかる国税の1つ。登記の種類によって税率が決まっている。不動産の取引にかかわるのは、新築住宅を買ったり新築した時の所有権保存登記、土地や中古住宅を買ったり相続した時などの所有権移転登記、住宅ローンを借りた時の抵当権設定登記などがある。マイホームの特例もある。法務局などの登記所に申請する時に支払うが、手続は司法書士に代行してもらうのが一般的である。

●都市計画税

固定資産税と同様に毎年1月1日時点での土地や建物の所有者に対して、都市計画市街化区域内にある土地・家屋に課税される目的税。都市計画事業や土地区画整理事業の費用に当てられる。固定資産税と合わせて納入する。　ただ、課税対象は都市計画区域の市街化区域内にある土地、建物に限られる。税率は最大0.3％。ほとんどの市町村はこの制限税率で課税しているが、中には低い税率を適用しているケースもある。住宅用地については固定資産税と同じく評価減がある。建物の軽減は全国的にはないが、東京23区など自治体によって独自の特例を設けていることもある。

●都市計画法

都市周辺への無秩序な乱開発を防ぎ、機能的な都市活動を確保するために、適正な制限のもとに土地の合理的な利用が図られるように、都市計画区域などを制定した法律。市街化区域、市街化調整区域など、開発が制限される区域もある。建蔽率や容積率、建築可能な建物の種類なども、都市計画法によって規定されている。自治体による建築規制、土地収用などの法的強制力を持つ。この都市計画の内容、決定の手続きなどについて定めたのが都市計画法。1968（昭和43）年制定。同法の対象エリアを都市計画区域として指定。開発許可制度、地域地区制度などを導入。

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