不動産投資の総合比較サイト 不動産投資com

不動産用語集【か】

●買取保証

一定媒介期間経過後に希望価格で成約しなかった場合、査定価格から公租公課と必要経費を差し引いた価格で、媒介業者が買い取りを約束すること。実務上では新規物件販売のための下取り物件処理や買い取り転売の手法として使われる。

●解約手付

いったん締結した売買契約を、後に解除しうることとして授受される手付。一般にその金額についての制限などはないが、宅建業者が宅地建物の売主の場合には、20％を超えることはできない(宅建業法39条)。解約手付が授受されると、買主からはそれを放棄すれば、また売主からはその倍額を返しさえすれば、契約を解除することができる(民法557条1項)。ただし、相手が契約で定められたことを始めるなど履行に着手すると、手付解除は認められない。解除の方法などは一般の場合と同様であるが、手付額、または倍額のほかに損害賠償を請求することはできない(同条2項)。手付には、このほか証約手付、違約手付がある。

●価格査定

不動産業者などのプロが、不動産物件の現実の売却価格や時価、売買事例などを調べて、市場に出せばいくらになるか価格を見積もること。査定の際には大抵、業者特有のマニュアルを活用したり、エリア特性などを加味して考える。

●瑕疵担保責任

住まいの売却時には気づかなかった建物の欠陥やキズ（隠れた瑕疵）が、引き渡し後一定期間内に見つかった場合、売主は無料補修や損害賠償をする責任を負うというもの。法律で瑕疵担保責任の対象となるのは「構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分」とされており、構造耐力上主要な部分等については10年間。その他の瑕疵については2年間とする場合が多い。

●借り上げ保証

オーナーが保有しているマンションやアパートなどの収益不動産を、管理会社が借り上げ空室の有無に関わらず、一定の賃料を支払うこと。オーナーにとっては、収入面での安定性が高まるメリットがあり、資金計画を立てやすくなる。

●仮換地

土地区画整理事業の円滑な進捗と関係権利者の権利関係の速やかな安定を図るために、土地区画整理事業の施行者が、換地処分を行う前において、施行区域内の従前の宅地について仮に使用収益できる土地を指定する処分を仮換地の指定処分といい、このようにして指定された土地を仮換地という。

●仮登記

本登記を行うことのできる実体法上、または手続法上の要件が完備していない場合に、将来の登記の順位を保全することを目的として、あらかじめ行う登記、または予備的な登記のこと。本登記は一定の要件が整った時に行うことができる。

●管理会社

アパートやマンション、ビル等の建物の管理維持業務を受託して運営する会社。国への届出が、マンション管理法によって義務付けられている。

●管理組合

マンション等の区分所有建物の維持管理については、通常管理組合と管理会社との間に管理委託契約が結ばれ、その契約の内容に応じて管理形態が定められる。主な管理形態としては、次のようなものがある。（１）巡回管理：管理人を定期的(たとえば週3回ゴミを出す日等)に巡回させて管理業務を行う形態（２）住込管理：管理人が住み込む形態（３）日勤管理：管理人を通勤させて業務を行う形態（４）無人管理：管理人を置かずに、たとえば、清掃をパートタイマーを雇用して処理する等の形態で、いわば自力管理である。管理形態により管理の内容、サービス、費用が異なるので、それぞれのマンションの規模、立地条件、設備等により適当なものを選定すべきである。

●管理費精算金

決済時（引き渡し時）に、当月分の管理費を、日割りで精算する金額のことを指す。また不動産購入時に、その他経費として請求されることもあるので確認が必要。

●起業地

土地収用法において、土地を収用する事業（収用適格事業）を施行する土地のことを「起業地」という（土地収用法第17条）

●期待利回り

投資家が不動産から期待する利益のこと。一般的には、不動産から得られる収益を期待利回りで割り戻した価格、収益還元価格を意味する。収益還元価格は収益還元法により算出する。

●キャピタルゲイン

投資対象を購入価格以上で売却、することにより得られる売却差益の事。反対に売却差損が出る場合をキャピタルロスという。

●共用部分

マンションやアパートで、入居者全員が共用する部分のこと。区分所有者全員で共有する。建物構造体、エレベータ、エントランス、共用廊下などのほか、バルコニー、駐車場などが挙げられる。

●空室リスク

収益不動産に借り手がつかず、空室となる可能性のこと。空室となった場合、収益不動産のオーナーは賃料収入を得られない。近年では、リスクを抑制させる手法として、管理会社がオーナーに対して借り上げ保証を行う手法が普及しており、不動産投資の裾野拡大につながっている。

●区分所有

マンションには専有部分と共有部分があり、所有者が個人の意思でリフォームや売買できる部分を専有部分と言い、この権利を区分所有権という。共有部分は区分所有者による共有となり、区分所有者が単独で処分することはできない。区分所有権の売買に伴い、共有持分も同時に権利移転する。

●競売物件

競売とは、債権者の申し立てにより、裁判所が不動産を差し押さえて強制的に売却し、その代金を債務返済に当てる手続き。競売には誰でも参加できるが、価格的なメリットがある反面、手続きの煩雑さや、内覧ができない、明け渡し時のトラブルの可能性などのデメリットもある。

●検査済証

工事が完了した際に、敷地・構造・建築設備などが、都市計画法や建築基準法等に適合しているかどうか、建築主事または指定確認検査機関等の検査（完了検査）を受ける必要があり、その検査に合格した際に発行される書類。ローン融資の際に必要となるケースもある。

●建築確認書

建物を建てる場合、行政上の手続きのひとつに必要な書類のことを指す。建築確認の場合、その建物の敷地、構造、設備などが建築基準法や都市計画法などの法令に適合しているかどうかを、自治体の行政機関である建築主事が確認する。この建築確認の行為、つまり正規な手続きを経ずに建築された物件を「違法建築物」といい、工事や作業の停止命令、使用禁止や使用制限等を受けることになる。

●建築確認申請書

建物を建築する場合に、その計画が建築基準法等に適合するものかどうか、建築主事の確認を受けるための申請をする書類。都道府県または市区町村の建築主事のほか、民間機関である指定確認検査機関に申請書を提出する。提出されると、市区町村の建築課や都市計画課などで審査を行い、適格であれば確認通知として副本が申請者に戻され、この時点ではじめて工事に着手して良いことになる。建物の着工、保存登記及び増築などを行う時に必要となるので、副本は保存しておかなければならない。

●建ぺい率

敷地面積に対する、建築面積の割合の上限。都市計画区域内では、建築物の日照や通風などを確保するために、用途地域によって建蔽率の最高限度が制限されており、建蔽率と容積率により、建築できる建物の大きさが規定される。［建蔽率＝建築面積／敷地面積×100％］

●減価償却費

所得税の計算上支出を伴わない経費。建物など取得した価格をベースに税務署が定めた耐用年数に応じて経費に算入する。定率法と定額法があり、定率法のほうが初期の償却額は大きくなるが、定額法が一般的である。

●原状回復費

賃貸借契約では､容易にもとの状態に戻せる軽微な改装ならば､借主は所有者の同意を得ずに行うことが出来る。例、壁紙の張り替え等。これに対して､壁や床に穴をあけるなど､部屋本体に関わる改装を行う場合、部屋を出て行く時点では､借主自らがもとの状態に戻さなければならず(民法616条、597条1項)､それに要する費用が原状回復費である。

●現物投資

不動産投資を行う際、不動産を購入し、その不動産を貸すことで家賃収入を得る方法。主に賃料収入（インカムゲイン）を狙った不動産投資における、証券化投資など小口化投資（複数の投資家が不動産を共有し運用する）の対概念になる。

●個人施工

第一種市街地再開発事業などで、一人または数人の地権者が共同して事業施行をすること。基準（規約）および事業計画を策定し、都道府県知事の認可を受けて施行にあたる。再開発事業の促進を目的に昭和50年に設立した制度で、地権者が5人未満で組合設立に至らない場合や、権利者全員が施行者にないならなくても事業を遂行できるなどのメリットがある。

●固定資産税

毎年1月1日時点での土地や建物の所有者に対して、各市区町村が課税する地方税。所有に対して課税されるため、取得時ではなく、所有期間内は毎年課税される。　・計算式　　固定資産税評価額（※）×税率（1.4%）

●固定資産税評価額

固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税を算出する際の基礎となる価格、3年に一度評価替えが行われ市町村長が価格を決定する。

●固定資産評価基準

固定資産税法に基づいて、土地や建物の課税標準等を評価する際に目安となるもの。 土地や建物については基準年度ごと（3年単位）に価格が評価され、固定資産課税台帳に登録される。

●コンバージョン

「用途転換」のこと。かつてオフィスが大量供給され、空室が増加するという「2003年問題」が浮上したときから、空きビル対策の一貫として注目され始めた。しかし建築基準法などの規制により、すべての物件がコンバージョンできるとはかぎらない。

●元利金等返済

借入金の返済方法の1つ。毎月の返済額を一定金額として、その中から金利と元本を返済する方法、毎月同じ返済額であっても、返済当初は返済額に含まれる金利相当分が非常に多く、元金は少ない。返済後半になるにしたがって、金利相当分が少なくなり、元金相当分が多くなる。個人の住宅ローンなどは元利均等返済が多く利用されている。

あ行	か行	さ行	た行	な行
は行	ま行	や行	ら行	わ行