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サブリースとは

投資目的で不動産を購入し、入居者を募集したけれども入居希望者が来ないという可能性があります。不動産投資で怖いのはこの「空室リスク」、そんな不動産オーナーにぴったりなものが「サブリース」です。サブリースとは簡単にいうと賃料保証のことです。不動産オーナーとサブリース会社が契約することにより、サブリース会社が不動産オーナーから不動産を借上げ、それを入居希望者に賃貸するものです。入居者の有無にかかわらず一定の家賃を一定期間不動産オーナーに対し支払う保証のサービスです。サブリースの賃料保証の相場は大体80％〜90%前後で、不動産オーナー側とすれば不動産を購入しサブリース契約ができれば空室リスクが減り安心できます。

サブリース会社側にすれば入居者がいなくても不動産オーナーに対して賃料収入を保証するわけですからどんな不動産でも良いということではなくサブリース会社による不動産の審査があります。この審査のポイントになるのが立地条件や不動産の設備などです。そのため人気が無い場所など入居希望者が来ないような不動産などはサブリース契約を結ぶことが難しくなります。また、サブリース会社によっては自社グループが扱う不動産のみ契約できるという条件付のところもあります。家賃は保証してくれるけど礼金や敷金はどうなるか気になることでしょう。基本的に礼金はサブリース会社側の収入となり、敷金はサブリース会社側に預けられます。敷金は一時的に預かるお金ですからサブリース会社側預かりになることは良いか悪いかの判断が難しいところです。ただ、不動産オーナーにとって礼金は実際の賃料収入になるものですから当初計画した収入より減額することになります。今後の空室リスクと目の前の礼金を取るかは資金と合わせて考えてください。礼金と敷金の扱いはサブリース会社によって異なりますのでしっかり確認してください。

一般的なサブリースのメリットとデメリットは以下の図になります

メリット デメリット 家賃収入が安定する 礼金・敷金は手元に入ってこない 家賃滞納のトラブルを回避できる 家賃の決定権はサブリース会社 賃料保証以外にもサービスがある ※サブリース会社によって異なる

サブリースは賃料保証だけではなく他にも様々なサービスが付随されています。サブリース会社によってサービスは異なりますが、共有部分の管理･清掃やクレームの対応、集金の代行、入退去時の手続き代行などをサブリース契約として行ってくれます。サブリースは不動産投資をしたけれども時間や体力面で心配な方、例えば働いていて不動産管理に割ける時間が少ししかない方や管理・清掃などが大変なご高齢の方にも非常に役立つサービスです。不動産投資におけるリスクを軽減するメリットがあるものがサブリースです。そのため不動産投資をする上のデメリットをご自身で把握し、それを踏まえた上でサブリース会社の候補をいくつか挙げてご自身で比較し、取ることができないリスク（家賃滞納や入居者間のトラブル等）を基準にサブリース契約を結ぶのも不動産投資の運用方法の一つです。