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不動産投資ローンとは

不動産ローンと聞いて何を思い浮かべますか？多くの方は自宅を購入する時に借りる住宅ローンというイメージがあるのではないでしょうか。確かに住宅ローンは不動産を対象にしたローンの大部分を占めます。しかし、昨今の不動産投資ブームにより各金融機関より不動産投資専用のローンが徐々にではありますが誕生してきています。不動産投資はしたいけど資金が無い方やレバレッジ効果を狙っている方などがこぞって不動産投資のローンを組み入れてきているのです。ただ、ローンを利用すると、金利というコストが発生します。まずはそのコストに見合うメリットは何なのかをご説明します。

ひとつは、ローンを利用することによって、不動産がすぐ手に入ること、すなわち時間効果です。時間をかけてお金を貯めていったとすれば、ローンを使わなくても目的の物を手に入れることはできます。ただし、それには時間がかかります。ローンを使えば、資金を貯める時間が短縮できることになります。つまりローンの金利は、言わば時間を買ったことに対する対価だと考えることができるでしょう。 さらにローンにはもうひとつメリットがあります。 投資用の資金を借りた場合には、その投資によってローンの返済資金が生まれます。それにより、自己資金だけではいつまでたっても買えない不動産も手に入ることができます。しかも、投資によって得られる収益率がローンの金利を上回っていれば、その差額分は利益となります。これが、ローンのレバレッジ効果と言われるものです。 レバレッジは、「梃子（てこ）」という意味です。レバレッジ効果とは、借入金等を「てこ」として利用することにより、小額の自己資金で大きな投資を行い、自己資金に対する利益率を高めることをいいます。 たとえば、物件価格が2000万円で、年間の家賃収入が150万円、諸経費が30万円というマンション投資を考えてみましょう。税金を考慮しなければ、全額自己資金で投資した場合の純収益は120万円、単年度の投資利回りは６％となります。 このとき、投資資金のうちの1500万円を金利４％、30年返済のローンで賄ったとすると、年間約90万円の元利返済が発生し、手取りの収支は30万円に減少しますが、自己資金500万円に対する利回りは、同じく６％となります。 この場合、ローンのレバレッジ効果は、返済が終わった後に現れます。30年後に得られる純収益が同じだと仮定すると、全額自己資金の場合の利回りは６％のまま変わりませんが、ローンを利用していた場合の自己資金に対する利回りは、一気に２４％に跳ね上がります。また、長期の不動産投資では、将来の投資物件の価格変動まで含めたトータルの収益性を考える必要があります。すべて自己資金で2000万円の物件に投資していた場合、30年後に物件価格が1000万円に値下がりしたとすると、元本に1000万円の損失が発生したのと同じことになります。元本の減少は毎年の収益を減少するので、その分トータルの利回りは低下します。しかし、投下した自己資金が500万円だった場合には、逆にまだ500万円の利益が生じていることになります。ただし、ローンを使ってレバレッジを効かせるということは、同時にリスクも大きくしていることになります。 不動産に投資した場合は、空室が発生して、家賃が入ってこなくても、ローンの返済はしなければなりません。収入は、家賃の値下がりに加え、ローン金利の上昇によっても減少します。収入が返済額を下回れば、不足分は持ち出しとなり、家計を圧迫します。さらに、ローンの残債が物件価格を上回って債務超過状態となれば、売却も難しくなります。ローンを利用した不動産投資では、空室が発生しないよう、物件の選定に一層の慎重さが求められるとともに、綿密な収支分析と資金計画が欠かせません。最近では、債務の返済が担保物件の売却金額に限定されるノンリコースのアパートローンも登場しています。一般的な住宅ローンは借主の信用状態を見て融資しますが、ノンリコースローンは対象となる不動産の価値や収益力で判断し融資をします。そのためノンリコースローンは万一返済不能になっても担保対象の不動産を売却し返済を行えば融資残高に満たなくても債務免除されます。つまり、不動産にだけに責任が限定されるのです。ノンリコースローンの一番の特徴は不動産を証券化するスキームでしょう。ノンリコースローンを受けるために、投資家は特別目的会社（SPC）を設立し投資をします。そのSPCが所有者から不動産を買い取ります。つまり投資家は不動産ではなくSPCの証券を買うことになるのです。投資先不動産の賃料は一度SPCに集められそこから管理・修繕費用などが引かれた後、投資家に配当されます。 ローンを使った不動産投資は、ハイリスク・ハイリターンの投資です。しかし、そのことを十分に心得て、無事に返済を終えることできれば、大きな収益財産が手に入ります。ローンを活用した不動産投資は、サラリーマンのように他に安定収入のある人が老後資金を準備するための方法として、十分検討に値すると言ってよいでしょう。