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不動産ファンドとは

不動産投資ファンドとは、投資家が会社または信託を出資先もしくは委託先（投資信託・投資法人）として投資した資金をファンド化したものです。投資信託もしくは投資法人はその資金の運用を投資信託委託業者に委託し、その委託業者が不動産で運用を行います。委託業者は運用益を投資法人に配当し、この配当金を原資にして投資信託もしくは投資法人から投資家に配当されます。以上が不動産ファンドの仕組みになります。

最近ではファンドの投資対象とする不動産はオフィスビルやマンションなど賃貸住宅以外にも物流施設などに波及し投資対象が幅広くなってきています。また、東京中心部に集中していた投資先が大阪や福岡、仙台など政令指令都市にも波及してきています。不動産投資ファンドは大きく分けて２種類あります。1つはJ-REITと呼ばれる公募不動産投資信託、もう一つは私募不動産ファンドです。1つ目のJ-REITは東京証券取引所や大阪証券取引所に上場していてどなたでも売買できる不動産投資ファンドです。 銀行預金は低金利が続き、長期国債の利回りが1.5% 台であることを考えるとJ-REITの平均利回りは３〜４％もあり、最近では預金代わりに買い付けする投資家が増えてきています。このような人気を背景にJ-REITの取引所への上場数は増加傾向にあります。ただ株式と同様証券市場で売買されていて値動きもあるのでリスクを頭に入れておく必要があります。2つ目の私募不動産ファンドは特定の投資家から資金を集め不動産に投資します。ただ、一般の投資家に対し募集をすることはほとんどなく主に機関投資家向けに募集をしています。そのため私募不動産ファンドは出資者以外には情報があまり開放されておらず、一般の投資家にはどのような運用をしているのかが不透明です。

私募不動産ファンドは価格の下がった不動産を購入→資産価値を上げる→賃料を上げ転売するという仕組みを作り、それを繰り返し行い続けることで不動産市場価値を押し上げたのです。 このようなJ-REITや私募不動産ファンドに目をつけたのは国内の機関投資家でした。国債の利回りが低迷し、株式のリスクを取ることの出来ず運用先を探していた機関投資家がミドルリスクミドルリターンの不動産ファンドに目をつけることは必然的でした。更に個人投資家も利回りの良さに眼をつけ投資しています。機関投資家と個人投資家が不動産ファンドに投資することにより利回りは低下していますがそれでも金融機関の定期預金よりを上回る利回りですから有効的な投資先ではないでしょうか。 現在では、不動産価格の高騰により一部では不動産バブルではないかと言われています。確かに急激な上がり方をしている不動産もありますが、ようやく下げ止まってきたという地域もしくはまだ下げ止まりが見えない地域が圧倒的に多いですのでこれからも不動産関連に投資するチャンスは大きいと思われます。