不動産投資の総合比較サイト 不動産投資com

よくある質問と回答

Q. せっかく投資用にマンションを買ったのに空室が続いてしまったらと不安です。

A.  購入した投資用マンションに必ず入居者が入ってくれて、満室状態であるという保証はどこにもありません。また、入居者が出た後、すぐに次の入居者が見つかるかどうかも分かりません。1年間の中で、空きが出てしまう時間の割合を数値化したものが「空室率」です。常に入居者があるとは限りませんので、適正な家賃設定が必要になってきます。この空室率が高くなってしまうリスクを回避するために用意されている便利な制度、それが「借上システム」です。これはマンション供給会社の関連会社などが準備しているケースが多いのですが、マンションを一括して借り上げてくれ、賃貸料はその会社から入るというもの。もちろん費用はかかりますが、空室になる心配はもとより、マンション経営に関わるあらゆる手続きをサポートしてくれるから安心です。ですから、投資用ワンルームマンション選択のポイントのひとつとして、「賃貸面がシステムとして完備されていること」を押さえておくと良いでしょう。

Q. 入居者が賃貸料を滞らせた場合、どうすればよいのでしょうか。

A.  もしすぐに入居者が決まったとしても、毎月必ず入金されるという保証も、実はどこにもありません。これについても便利な制度が用意されています。それが「集金代行システム」です。このシステムは、マンション経営において面倒になりそうな、入居者の募集・入居・管理に至るまで、一通りをすべて請け負ってくれるというものです。規定の管理手数料を支払えば、入居者の募集・契約や更新・集金、苦情処理・入退去時の手続き等、面倒な事はすべて任せてしまうことが可能です。

Q. 住宅ローンを利用したいと思っていますが、今後金利が上昇すると、出ていく経費もアップしてしますか。

A.  現在の日本は、歴史上かつてないほどの超低金利時代。預金をしていても、ほとんど利息がつかないという有様です。ローン利用者にとってはもちろん追い風と言えますが、現在の状況が今後もずっと続くとは限りません。金利は、今後上昇する可能性もあります。 しかし、ご安心ください。基本的に金利の上昇と景気の動向は連動するもの。金利上昇=家賃上昇という自明の図式により、返済額だけが増える可能性は極めて低いと言えます。

Q. 地震が起きて、もしマンション倒壊なんてことになったらどうしたらいいのでしょうか。

A.  阪神大震災以降、改めてマンションの強度に対しての意識が高まっています。日本は地震大国。また、マンションは建物である以上、火災が起こりうる可能性も否定できません。ただ、コンパクトマンションに関しては、部屋の一つ一つが壁の「柱」の役割を担うため、オフィスビル・ファミリーマンションよりも耐震性に優れていると言えます。しかしあらゆる可能性に備えて、火災や地震など不可抗力のような事態が起きたときのために準備が必要です。火災保険や地震保険には必ず入っておいた方が良いでしょう。ちなみにローンを組んだ場合には、火災保険がセットになっています。※地震保険への加入は任意となります。

Q. マンションが老朽化してしまったらと心配です。

A.  形のあるものは当然古くなり、壊れていきます。それは、投資用マンションも然り。修繕や建て替えに対する備えは、修繕積立金などで行っていくのですが、それでも投資用マンションはその収益性の観点から、少しでも丈夫で長持ちするものでなければなりません。ですから、基本構造のしっかりした、安心できるマンションを選ぶことがポイントになってきます。もっと言えば、目の行き届いた管理システム（メンテナンス）の整った会社選びから慎重に行うことが重要です。

Q. 管理業者に関して注目すべきポイントがあれば教えてください。

A.  マンションを買うなら管理を買えと言われるほど、マンション管理は注目されています。投資用マンションを管理してくれる業者がどのようなところであるのかによって、マンション投資の成否は大きく左右されるからです。建物管理で言えば、例えば同じ10年経った物件でも築7年に見えたり15年に見えたりするほど、管理の善し悪しでマンションの老朽化度が違うのです。様々な管理システムが整備され、購入者であるオーナーと入居者の両者を満足させられるしっかりした管理を行ってくれるところであれば安心。管理業者の経営状態にも着目する必要があります。

Q. いつか不動産価格がガクンと低迷してしまうのではと、心配です。

A.  不動産価格は、バブル後一貫して下落を続けてきました。しかし、21世紀に入ってからは、都市型ワンルームマンションの人気は高水準で持続したものとなっています。今後の不動産価格に対する見方はいろいろありますが、当然ですが下落するリスクも、上昇するリスクも存在します。ですから将来的に値下がりのしづらい物件を選ぶことが重要なポイントになってくるでしょう。外装・内装、設備面での充実に加え、都心地区で立地条件の優れたマンションならば賃貸ニーズも高く、賃貸相場は現在もわずかずつ上昇していることを付け加えておきます。

Q. 万が一事情ができて「マンションを売りたい」と思っても、なかなか売れるものではないのでしょうか

A.  一般的に不動産は、株式など他の資産と比べ、比較的流動性が低い商品だと言われています。それはつまり、「すぐ現金化したい」と思ってもすぐには売れないという事です。しかし、不動産の中古流通市場の整備は日々進んでいることは確かです。特に、立地条件に優れた都心エリアのコンパクトマンションに関しては、高い需要のもと活発に取引が行われているという状況があります。ですから現在は、一概に換金性が低いとは言い難い状況になっています。